自去年11月底的樓市新政出臺至今，上海一些價(jià)格定位面向剛需購房者的樓盤(pán)依然得到市場(chǎng)追捧。但總價(jià)在400萬(wàn)元以上的房源，客戶(hù)基本屬于二次置業(yè)，有過(guò)貸款記錄的首付較高，因此除非房子品質(zhì)很好，不然很可能出現去化慢的情況。
3月至今，全國已有上海、、南京、杭州、青島等多個(gè)城市對全域或部分區域升級樓市調控。而去年11月，上海也曾出臺了一輪調控政策，從提高首付比例、認房認貸到控制貸款等，號稱(chēng)上海嚴調控，但在今年3月的調控潮中，處于一線(xiàn) ;風(fēng)暴眼 ;的上海卻尚未跟進(jìn)。
從機構數據看，2月上海一手房同比量一度 ;腰斬 ；房?jì)r(jià)也出現松動(dòng)。留學(xué)生落戶(hù)中介申辦落戶(hù)人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認定的高層次人才或者具有特殊專(zhuān)長(cháng)并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì )保障局(上海市外國專(zhuān)家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。在這一波調控潮席卷全國的背景下，上海的調控成果能否為全國樹(shù)立典范？一些在售新盤(pán)的實(shí)際銷(xiāo)售受調控影響又有多大？3月18日前后，《每日經(jīng)濟新聞》記者實(shí)地走訪(fǎng)了多個(gè)樓盤(pán)，一探究竟。
●2月新房量同比降49.1%
初，上海樓市出現火熱局面，僅青浦區域就出現了多個(gè)開(kāi)盤(pán)當日的樓盤(pán)。留學(xué)生落戶(hù)政策把以“無(wú)血緣關(guān)系而居住在一起的人員”立戶(hù)，即由業(yè)緣關(guān)系共同居住在機關(guān)、團體、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)單位內部或公共宿舍的人而立戶(hù)的稱(chēng)為集體戶(hù)，家庭戶(hù)是戶(hù)口管理中最主要的形式。但伴隨 ;3·25 ;新政出臺，明確表示嚴厲打擊房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，樓市在4~5月出現回落。
不過(guò)，去年6月上海房?jì)r(jià)再度反彈，上海整體均價(jià)突破4萬(wàn)元/平方米。在樓市尚未回暖時(shí)，去年11月，上海樓市新政再度加碼，并帶來(lái)一系列變化。
青浦區中原地產(chǎn)一位經(jīng)理人向先生告訴記者，11月的新政帶來(lái)的明顯變化，就是銷(xiāo)售形式變了。向先生說(shuō)，行情好的時(shí)候，樓盤(pán)只讓你認籌，大家排隊搖號，開(kāi)幾棟賣(mài)幾棟，這樣把客戶(hù)集中起來(lái)，可以造成哄搶的氛圍。
然而，當前上海樓市嚴格執行 ;一房一價(jià) ;等政策，使得市場(chǎng)比之前更為透明化。
在此背景下，記者注意到，一些項目開(kāi)始以小批量多次開(kāi)盤(pán)的方式營(yíng)造氛圍。但是，向經(jīng)理稱(chēng)， ;這短期尚能維持較高簽約率，但很多項目的去化速度還是明顯放慢，也就是說(shuō)以?xún)r(jià)換量對市場(chǎng)的刺激度在減弱 ;。
反映在總體數據上，據中原地產(chǎn)統計數據顯示，上海2月新建商品住宅面積36.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6.7%，同比下滑49.1%。
億翰智庫董事張化東告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上海的開(kāi)發(fā)商從拿地到開(kāi)盤(pán)基本在12個(gè)月以上，在當前去化周期不足18個(gè)月的情況下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿不會(huì )很強。
●低價(jià)位剛需房受到熱捧
記者走訪(fǎng)了位于上海青浦區趙巷青湖東路上的某房企項目發(fā)現，該項目的量與調控之前相比，在供貨量近似的前提下減少了近一半。
該項目在年初時(shí)，單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，現在均價(jià)則在4萬(wàn)元/平方米左右。落戶(hù)上海申辦落戶(hù)人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認定的高層次人才或者具有特殊專(zhuān)長(cháng)并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì )保障局(上海市外國專(zhuān)家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。據項目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理介紹說(shuō)，原先項目一天能賣(mài)兩三套，如今兩天才能賣(mài)一套。
熟悉該區域的某中介人士告訴記者，之所以會(huì )出現這樣的問(wèn)題，和這個(gè)項目本身位置偏僻有關(guān)——樓盤(pán)位于趙巷鎮邊界，離趙巷和青浦城區較遠，同時(shí)距離在建的17號線(xiàn)地鐵站也有2公里左右的路程，加之開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)，兩者的疊加效應使得客戶(hù)被分流。
當然，一些價(jià)格定位面向剛需購房者的樓盤(pán)，依然得到市場(chǎng)追捧。
同樣的位于青浦區徐涇鎮的萬(wàn)科天空之城，與上述樓盤(pán)有著(zhù)不同的景象。據項目經(jīng)理稱(chēng)，今年3月初開(kāi)盤(pán)至今，300多套房源開(kāi)盤(pán)當日500多組客戶(hù)認籌，去化八成以上，目前只剩下一些較差的樓層。
向經(jīng)理告訴記者，目前青浦區地鐵沿線(xiàn)的新盤(pán)競爭力比較強，尤其是離大虹橋近的徐涇鎮，該區域一手住宅少，二手住宅價(jià)格又高。只要有新盤(pán)開(kāi)出，價(jià)格也適中甚至略低于二手房，就會(huì )很搶手。
記者觀(guān)察發(fā)現，就當前上海樓市而言，如果本身價(jià)格和周邊二手房?jì)r(jià)格相差不大，且以低價(jià)入市——比如朱家角新城，在新政出臺后其低價(jià)盤(pán)依然很搶手。
再以上月開(kāi)盤(pán)的路勁·上海派三期為例，在開(kāi)盤(pán)后依然出現了 ;排隊買(mǎi)房 ;的情形，總價(jià)220萬(wàn)元、68平方米的小戶(hù)型被稱(chēng)為上海剛需族的 ;落腳地 ；其開(kāi)盤(pán)單價(jià)每平方米33000元的價(jià)格則被稱(chēng)為 ;稀缺 ;價(jià)格。
向經(jīng)理告訴記者，目前300萬(wàn)元以下的房子在上海屬于稀缺品，剛需客戶(hù)在市場(chǎng)上選擇面窄，只要有此類(lèi)產(chǎn)品就會(huì )遭到瘋搶?zhuān)@主要是受貸款政策影響。
不過(guò)，向經(jīng)理強調說(shuō)，相對而言，總價(jià)在400萬(wàn)元以上的房源，客戶(hù)基本屬于二次置業(yè)，有過(guò)貸款記錄的首付較高，因此除非房子品質(zhì)很好，不然就會(huì )出現上述青浦某樓盤(pán)去化慢的情況。