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　　一個(gè)城市外來(lái)人口的涌入量，無(wú)疑是該區域樓市能否保持堅挺的重要基礎。上海戶(hù)口若報入上海市直系親屬處，須附戶(hù)主的戶(hù)口本、戶(hù)主的房屋產(chǎn)權證、戶(hù)主同意入戶(hù)承諾書(shū)；戶(hù)口若報入用人單位的附集體戶(hù)口本地址首頁(yè)。以一紙限購令將大批非上海戶(hù)口購房需求阻擋在外的上海樓市，目前正在居住證調整上頻頻出臺;含義深厚;的新規。針對這些微妙變化，國內的新房、二手房服務(wù)平臺安居客的房產(chǎn)分析人士日前判斷，新規發(fā)出的信號均指向一個(gè)方向：逐漸有利于外來(lái)人口在滬購房和定居，而這一趨勢也將為上海樓市未來(lái)數年穩定的新增剛需。

　　8月14日,上海發(fā)布新版《上海市居住證積分管理辦法》，其中引人注目的規定是,持證人近3年內累計24個(gè)月在上海繳納社保費基數等于本市上年度職工社會(huì )平均工資3倍的，即可獲得總積分標準分值120分。該規定如果通俗歸納即是：外地在滬工作的高收入人群，月薪超元即可直接獲得120分標準分。

　　此舉對樓市有何直接利好呢？安居客房產(chǎn)分析人士表示，居住證積分明顯和直接的效果，是對外地購房者減免房產(chǎn)稅，從而對釋放剛性需求有顯著(zhù)推動(dòng)作用。按現行規定，持有《上海市居住證》、積分達到標準分值120分并在上海工作生活的購房人新購住房、且該住房屬于家庭住房的，可以申請減免購房房產(chǎn)稅。

　　目前這一房產(chǎn)稅適用0.4%和0.6%兩檔稅率，每年按購房房屋總價(jià)的7折計征，在房?jì)r(jià)高企的今天，這筆費用可謂不菲。以安居客網(wǎng)站顯示的上海8月二手房均價(jià)元/m²計算，一套100平方米的住宅，即使按檔0.4%稅率計算，購房者每年都要繳納9156元房產(chǎn)稅。

　　免稅只是居住證調整帶來(lái)的直接和表面的影響，而對上海樓市的意義，則是間接推動(dòng)購房需求的大量入市，從而為上海樓市的升溫起到引擎作用。留學(xué)生落戶(hù)政策把以“無(wú)血緣關(guān)系而居住在一起的人員”立戶(hù)，即由業(yè)緣關(guān)系共同居住在機關(guān)、團體、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)單位內部或公共宿舍的人而立戶(hù)的稱(chēng)為集體戶(hù)，家庭戶(hù)是戶(hù)口管理中最主要的形式。正因如此，近期居住證新規的變化，還不僅僅是積分制的調整，而是在;居轉戶(hù);、限購微調上動(dòng)足了腦筋。上海有關(guān)方面日前表示，符合條件的在滬居住者將實(shí)現自動(dòng)簽注，居住證有效期限會(huì )自動(dòng)延長(cháng)一年。這一變化看似只是流程簡(jiǎn)化，卻對吸引外來(lái)人口常住起到積促進(jìn)作用。按現行規定，居住證滿(mǎn)7年且符合相關(guān)規定的，則可轉化為上海戶(hù)籍。自動(dòng)簽注無(wú)疑有利于這一轉化。尤其重要的是，這一;七年之規;正在向;兩年;縮短，屆時(shí)將有大量持居住證的外來(lái)人口轉化為上海戶(hù)籍。

　　此外，上海的居住證政策變化還在漸漸消融;限購;這座冰山。上月，上海出臺更為直接和便利的;科創(chuàng )人才引進(jìn);政策，對達到上海市居住證積分標準分值且繳納個(gè)人所得稅達到一定數額或職工社保繳費基數達到一定標準的非滬籍人員，定向微調住房限購政策。這一變化也被認為是;限購;的變相和局部取消。據業(yè)內統計，這部分人目前占比雖少，卻對滬上住宅有較大影響。上海多個(gè)產(chǎn)品的買(mǎi)家近九成為企業(yè)家人，其中又有三到四成買(mǎi)家是外省市人群。

　　安居客房產(chǎn)分析人士表示，十年來(lái)，上海市的常駐人口增長(cháng)了38%，其中外來(lái)人口更是增長(cháng)了159%。落戶(hù)上海申辦落戶(hù)人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認定的高層次人才或者具有特殊專(zhuān)長(cháng)并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會(huì )保障局(上海市外國專(zhuān)家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。這意味著(zhù)十年來(lái)上海的租房和購房需求量的巨大增幅，外來(lái)人口;功莫大焉;。截至末，上海常住人口總量為2425萬(wàn)，其中外來(lái)人口為996萬(wàn)人。因此，上海有41%的人口的購房需求是可以通過(guò)居住證體系;被調控;的。目前上海居住證政策已經(jīng)被用做調控樓市的松緊自如的閥門(mén)。當樓市過(guò)熱時(shí)，相關(guān)政策起到一個(gè)收緊調控作用；而當樓市遇冷時(shí)，則以放松方式吸引大量需求入市。在目前以放松為主的基調下，可見(jiàn)其未來(lái)對上海樓市輸送的剛性需求之大。